Чому в Німеччині прості панельні будинки виглядають доглянутими і охайними, а у нас як декорації до фільмів про постапокалипсисе? Різниця не стільки в ціні змісту і квартплаті, скільки в системі управління майном. Давайте розбиратися!
Квартира у власності
У Німеччині є різне житло з різними формами управління, не у всіх будинках можна просто взяти і купити квартиру. Якщо ж квартира продається у приватну власність, то вартість такого житла буде непристойно дорогим. Тому близько 65% всіх жителів Німеччини або орендують житло, або живуть в своїх власних будинках.
Спільне домоволодіння, або товариство власників, не реєструється — власники діють у своїх інтересах, але є один управдом з юридичною особою. Саме він спілкується з містом, відповідає за штрафи та інші комунально-житлові будні будинку. Кербуд вирішує всі питання вирішили відремонтувати фасад, управдом взяв кредит, найняв бригаду, розіслав жителям квитанцію з підвищеним цінником і таким чином розкидав витрати на всіх. Не подобається — з’їжджай.
Коли домоволодінь не дуже багато, люди можуть зібратися і вирішити долю управдома і свого дому. Це добре підходить для старих невеликих будинків на кілька сімей.
Модернізація і поліпшення житлових будинків з дворами проводяться за рахунок власника. Для спільних домоволодінь — за рішенням загальних зборів за рахунок власників квартир, при цьому власник квартири або сплачує власні кошти, або самостійно бере кредит у банку.
Орендне та інші типи житла
Усіма багатоквартирними будинками тут керують юридичні особи, а не фізичні. В основному це приватні організації, навіть в державних будинках. Біля житлового будинку завжди один власник, навіть у панельок. Після об’єднання Німеччин тут не стали давати кожному жителю право власності, тому навіть у таких знайомих нам коробок теж один власник:
Власник може сам побудувати будинок, тоді це називається житлово-будівельною компанією, або викупити вже побудований житловий будинок, тоді це просто житлова компанія. Лише після покупки власник може розділити будинок на частини або квартири для продажу. У нових проектах, природно, все поділено на самому початковому етапі, але де-юре такий процес.
Люди можуть бути членами житлово-будівельний компанії. Це досить популярне явище: на внесені гроші компанія будує будинок, а натомість дає можливість своїм членам довічно жити в квартирах, навіть якщо у вас немає німецького громадянства. Це не орендне житло або пайове будівництво, у членів компаній більше прав і вони можуть брати участь в управлінні компанією, але є і свої нюанси. Наприклад, таке житло не передається у спадок, квартири завжди належать ЖБК — нащадки можуть розраховувати лише на повернення внесеної суми при вступі.
Є практика кооперативів для купівлі цілого будинку. Приватизувати квартири в таких будинках не можна, можна тільки орендувати. На ринку є конкуренція, а люди можуть швидко з’їхати при такій формі управління, тому власнику вигідно підтримувати порядок у своїх будинках.
Поточний і капітальний ремонти проводяться за рахунок обов’язкового щомісячного відрахування власниками і орендарями. Розмір відрахувань розраховується керуючою компанією (ЖК, ЖБК), затверджується правлінням компанії або загальними зборами спільного домоволодіння. Для орендарів ці відрахування теж обов’язкові, але їх розмір та інші деталі регулюється договором найму.
Зазвичай проводять модернізацію задля зменшення щомісячної квартплати — краще один раз заплатити більше, а потім довго економити. Для залучення кредиту на модернізацію допускається реєстрація житлового кооперативу, який і є одержувачем кредиту (юрособа зі своїм р/р).
Мета всіх власників, житлово-будівельних компаній і просто керуючих компаній одна — підвищити ринкову вартість житла і привабливість для мешканців. Для цього проводиться санація будинків, прибудова ліфтів, утеплення фасадів, благоустрій території і так далі. Іноді муніципалітет змушує робити ремонт, якщо ви псуєте образ міста, наприклад. Джерело фінансування – гроші інвесторів або кредити терміном до 33 років.
Грубо кажучи, тут три секрету порядку на ринку ЖКГ: один власник, конкуренція компаній і різні види житла. Це дозволяє людям обирати кращу пропозицію виходячи зі своїх можливостей, а відповідальність не розмазується по 500 різних жителям одного будинку.
